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    E計劃

    【稅收籌劃】大連少繳城鎮土地使用稅和房產稅的案例解析
    時間:2021-01-25 15:38:37 點擊:
     

    少繳城鎮土地使用稅和房產稅的案例解析

     

    (一)案例資料

    某房地產企業成立于20095月,經營范圍包括房地產開發與經營、基礎設施建設開發、投資管理與企業管理、園林綠化工程、停車場管理服務。該企業擁有的土地和房產較多,20163月,當地地方稅務局稽查局對該企業的房產稅和城鎮土地使用稅的納稅情況進行稅務稽查。

     

    (二)稅務稽查方法

    1. 了解城鎮土地使用稅的納稅情況

    1)稅務人員通過檢查企業賬簿資料、土地使用證、土地出讓協議等資料,發現企業共有土地三幅。分別是外購辦公樓占地,土地使用證面積是924平方米;開發建設的商業綜合體占地面積為36000平方米;20158月剛剛受讓的住宅開發用地97000平方米。

    2)企業對辦公樓占地及自營的商業綜合體占地按規定申報了城鎮土地使用稅,但對20158月受讓的住宅開發用地97000平方米未申報城鎮土地使用稅。稅務人員決定進一步了解20158月受讓的住宅開發用地,未申報繳納城鎮土地使用稅的原因。

    3)稅務人員通過詢問和審閱土地出讓協議等資料了解到,該企業通過受讓取得的土地為非耕地,一直空置未使用。雖然已與國土部門簽訂了土地受讓協議,協議約定了交付土地的時間20158月,但是由于近期房地產市場不景氣,企業資金比較緊張,所以受讓土地后并沒有對該幅土地開工建設,一直處于空置狀態。而且土地出讓金企業只付了40000萬元,尚欠10900萬元,也沒有辦理土地使用證。企業財務人員解釋,由于該幅土地存在企業違約被國土部門收回的可能性,因此,企業沒有申報繳納城鎮土地使用稅。

    2. 了解房產稅的納稅情況

    1)通過檢查企業賬簿資料、房產稅納稅申報表等資料,了解到該企業的辦公樓按規定申報繳納的房產稅正確。

    2)稅務人員檢查該企業開發建設的商業綜合體相關會計核算資料發現,該項目已全部完工驗收,企業也已經將其從“開發產品”科目轉入“投資性房地產”科目,反映出該企業開發建設的商業綜合體主要用于出租。稅務人員在對商業綜合體的實地走訪調查發現,該商業綜合體盡管經營得比較紅火,但目前還有部分商鋪尚未對外租出,處于空置狀態。企業為了加強商鋪招租力度,考慮新進場的商戶要對門店進行裝修,根據商鋪面積的大小、租賃期限的長短,該公司分別給予租戶30天到90天不等的免收租金期限。在免收租金期限內承租人可以實際使用房產,無須支付租金,免收租金期限滿后按規定支付租金。

    3)經檢查企業賬簿記錄及相關納稅資料,該企業只對收取的租金按規定繳納了房產稅,對處于空置狀態以及處于免收租金期限的房產未申報繳納房產稅。稅務人員指出,上述兩種狀態的房產需要繳納房產稅。財務人員解釋,對處于空置狀態的房屋,屬于企業開發產品,對企業而言是一種產品,不需要繳納房產稅;該企業開發建設的商業綜合體是用于對外出租的,且租出的商鋪都與出租戶簽訂了租賃協議,商業綜合體應按照租金收入申報繳納房產稅,沒有租金收入就不應該申報繳納房產稅,免收租金期間不應繳納房產稅。

     

    (三)相關稅法解析

    1. 受讓土地沒有開工建設,是否需要繳納城鎮土地使用稅的稅法解析

    1)《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》第九條規定,新征用的土地,依照下列規定繳納土地使用稅:征用的耕地,自批準征用之日起滿1年時開始繳納土地使用稅;征用的非耕地,自批準征用次月起繳納土地使用稅。

    2)該企業通過受讓取得的97000平方米土地為非耕地,已與國土部門簽訂了土地受讓協議,協議約定了交付土地的時間為20158月,根據上述規定,該企業應于協議約定交付土地的次月起,即20159月開始繳納土地使用稅。

    3)已知該土地所在地段的適用稅額為6/平方米,截止到20163月,該企業應補繳7個月的城鎮土地使用稅,由于城鎮土地使用稅按年計算。

    因此,應補繳的城鎮土地使用稅=6×97000×(7÷12=339500(元)。

    2. 房產免收租金期限間,是否需要繳納房產稅的稅法解析

    1)《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》(財稅〔2010121號)第二條關于出租房產免收租金期間房產稅問題規定,對出租房產,租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的,免收租金期限由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。

    2)根據上述規定,免收租金期限由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。該公司在免收租金期間應按照房產原值申報繳納房產稅。

    3)稅務人員通過逐筆核對,最后確認免收租金期間該企業應補繳房產稅159300元。

    3. 對于空置房,是否需要繳納房產稅的稅法解析

    1)國家稅務總局《關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》(國稅發〔200389號)第一條規定,鑒于房地產開發企業的商品房在出售前,對房地產開發企業而言是一種產品。因此,對房地產開發企業建造的商品房,在售出前,不征收房產稅;但對售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。

    2)上述規定是針對房地產企業開發建設的商品房用于出售的情況,在出售前,對房地產開發企業而言是一種產品,不征收房產稅。而該企業開發建設的商業體是用于出租而非用于出售,并且開發的房產全部已經完工驗收,企業也已將其從“開發產品”科目轉入“投資性房地產”科目,應當認為該商業綜合體是企業自用建造的商品房。對于房地產企業專門用于對外出租建造的商業房產,應視同一般企業建造房產,按規定繳納房產稅。

    3)國家稅務總局《關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》(國稅發〔200389號)第二條第四項規定,房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。

    4)根據上述規定,該企業應自商業綜合體交付之次月起計征房產稅和,對于企業因各種原因未能租出去的部分,應按房產原值繳納房產稅。稅務人員通過核對計算,最后確認處于空置狀態的房產應補繳房產稅296200元。(四)稽查處理結果

    1)根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》的相關規定,要求該企業補繳城鎮土地使用稅339500元。

    2)根據房產稅的相關政策,要求該企業補征房產稅455500元(159300+296x200)。

    3)根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十二條之規定,從稅款滯納之日起至稅款實際繳納之日止,按日加收萬分之五的滯納金。

    稅務人員認為,企業因對相關政策理解偏差造成少繳稅款,沒有對該企業進行處罰。

     

    (五)借鑒與思考

    城鎮土地使用稅和房產稅是對企業保有資產環節征收的稅,納稅人應明確只要是經營用房地產,必然要涉及這兩種稅。本案例中的情況在實際中是比較多見的,很多納稅人認為房地產未使用或未取得收益就不需要繳納相關稅金,納稅人應認真學習稅法相關規定,正確申報繳納城鎮土地使用稅和房產稅,避免出現納稅錯誤。

    1. 對未使用的土地應區分情況進行稅務處理

    在城鎮土地使用稅的處理上,如果是企業與土管部門簽訂了受讓協議,但由于未拆遷等不屬于企業自身的原因而實際無法使用土地的情況,可以和稅務部門協商免交城鎮土地使用稅。而對于因企業自身原因而未使用土地,是不可以免征城鎮土地使用稅的,應于協議約定交付土地的次月起,開始申報繳納城鎮土地使用稅。

    2. 正確處理免收租金和無租金使用的房產稅繳納

    對于免收租金的涉稅行為,根據《關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》(財稅〔2010121號)第二條規定,對出租房產,租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的,免收租金期間由房屋產權人按照房產原值繳納房產稅。對于無租金使用的涉稅行為,根據財政部、國家稅務總局《關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2009128號)第一條規定,無租使用其他單位房產的應稅單位和個人,依照房產余值代繳房產稅。

    從財政部、國家稅務總局的兩個房產稅規定來看,同樣是不收取租金使用房產的行為,一個是規定由房屋產權所有人按房產原值繳納的房產稅;另一個是規定由使用人按房產余值代繳。無償使用他人房產與免租金期間使用他人房產,表面看來使用人都無須支付租金給房產所有人,但兩者有著本質的區別,其稅務處理也是不同的,納稅人應認真體會正確處理。

    3. 明確房地產開發企業開發房產的目的合理納稅

    國稅發〔200389號規定了房地產開發企業建造的商品房,在售出前,不征收房產稅,但對售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。在實際操作中,納稅人應根據房地產開發企業開發房產的目的合理納稅,如果立項開發的是對外出售的商業及住宅用房等房地產,在售出前是不需要繳納房產稅的。如果立項開發是自用辦公樓或者專門用于對外出租的商業等房產,則應視同一般企業建造房產一樣,按規定繳納房產稅。


     

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